特朗普，坊间喜欢戏称他为特不靠谱特朗普，这里不讨论政治，但作为一个商人，无疑他是战果丰硕的，而且就不良资产投资来说，他是一个骨灰级前辈。因此，这篇文章，来给大家细说一段关于特朗普的不良资产投资事业，我相信如果有人采访他对于不良资产投资的看法，他应该会说：“没有人比我更懂不良资产！”
特朗普的原始资本 -- 来自父辈的房地产生意
其祖父弗雷德里·特朗普，1869年出生在德国一个富农（葡萄园酒场主）家庭。1883年，弗雷德里克特朗普去理发店当学徒，两年后，自己张罗着开了一家理发店。结果，生意十分惨淡。加上当时德国正在四处征兵，年仅16岁的他决定连夜逃离德国，乘船去往远方的美国。到了美国后，又在一家理发店做了6年。22岁时，他在西雅图开了家餐厅，并在母亲的资助下，在当地成功购入第一块地皮。生意上了轨道之后，便将此前购买的地皮开发成一栋两层楼的酒店，并把业务移至此，由于当时赶上了加拿大克朗代克地区的淘金热潮，自然财源滚滚！
▲唐纳德特朗普的祖父母
到了特朗普的父亲佛瑞德·特朗普。1920年，特朗普的祖母伊莉莎白·特朗普和15岁的儿子佛瑞德·特朗普合伙成立了伊莉莎白·特朗普母子公司，正式从事房地产开发。
根据《商业内幕》披露，刚开始，佛瑞德·特朗普在纽约市布碌仑和皇后区建造租金管制和租金稳定公寓，赚了不少钱。
此后，一个偶然的机会，佛瑞德发现了一个政府项目，它提供资金给私人建商，为中低收入民众建造住宅。佛瑞德最开始从联邦住宅管理局那里获得1030万元贷款，建造政府所要求的中低收入住宅，由于成本控制得当，所花的资金比贷款金额还少100万元，因此大赚一笔。
自此，母子俩的经营战略变得明晰：专门经营皇后区和布鲁克林区的中下层阶级家庭住宅，盖好房子然后卖掉获利，再用赚到的钱盖新房子，如此往复……
▲唐纳德特朗普的父母
借助美国政府为中低收入建造住宅项目的红利，同时又赶上二战后经济大发展的好时机，佛瑞德日渐发达，十几年之后，其在纽约皇后区和布鲁克林修建的房子达到了几千栋，成为“纽约（曼哈顿以外）其他地区最大的地主之一!
当然，这样的机会也会越来越少，就像经济高速增长和城镇化突飞猛进的时期终究要成为过去时一样。到了1975年，纽约市政府取消了这个项目，但是特朗普家族已经豪华转身成为富甲一方的房地产商，而唐纳德·特朗普（以下简称特朗普）也成为了一名实至名归的“富三代”！
而他不仅仅有财还是英俊帅气学业有成的少年！就读于名流云集的沃顿商学院，为他后来在地产行业大展拳脚锦上添花。
▲18岁的唐纳德特朗普
特朗普不良资产第一单 -- 小试身手，改造斯威夫特小镇
特朗普小时候和父亲去卖车，发现你花$500把机器维护的再好，对多卖钱是没有帮助的，因为机器只要不出问题，就都在买家的预期之内。而你多花$50给车子打油抛光弄得像新的一样，就能多卖$500。这估计给特朗普现在这种浮夸性格以及擅长做表面功夫种下了种子。
特朗普做成的第一笔不良资产生意是斯威夫顿村的公寓小镇（Swifton Village），它位于俄亥俄州的辛辛那提市。当时还在上学的特朗普，看到联邦住房管理局没收的房产列表，就相中了这个小镇。1964年，他和父亲一起，买下了小镇的开发权。
▲斯威夫顿小镇，1953
这是一个属于破产房地产商的烂资产，之前是一个满街跑猪的贫穷之地。拥有1200个单元房，800户闲置，租户全是低收入人群。特朗普父子从这个小镇里看到了商机。
特朗普采取了一系列整顿小镇经营的措施。
首先，是设法对付那些不交房租开溜的人。特朗普加强小镇的管理，专门安排人员夜晚巡视，防止不良租客半夜用卡车运走行李开溜。其次，整修小区，提高房租。特朗普将小区1200户，每户8到10扇窗户，全部换成了百叶窗，小区的大门，也从土气的铝合金大门，换成了雅典风格的白色大门。特朗普对小区做了细节方面的整修，虽然改动不大，但是让小区焕然一新。最后，提高收租效率。特朗普找来了有管理和办事能力的“超级收租人”欧文负责小镇物业，欧文能和小镇上各色人等打交道，毫不示弱，提高了小区的入住率和收租效率。
在经营了几年之后，特朗普听从了镇上一位资深客商的建议，在小镇收益下降之前，及时卖掉了小镇。这个斯威夫顿小镇600万美元买进，1200万美元卖出。特朗普第一次做旧房改造，除了租金之外，还赚到了一笔不错的差价。
但同时，特朗普发现赚穷人钱是一件很麻烦的事，要不停和欠房租的，素质低的人作斗争，而这，与他的性格格格不入，所以他立志要做更风光的大事！
特朗普不良资产第二单 -- 大展拳脚，康莫德酒店
在70年代中期，已经年过30岁的特朗普渴望在曼哈顿留下自己印记，他将目光投向了位于第42街上的紧邻中央车站的康莫德酒店(Commodore Hotel)。已经破产的宾夕法尼亚中央铁路公司(Penn Central Railroad)正急着出售该酒店。
▲原康莫德酒店
它看起来并不像一门好生意。纽约城正处在财务危机和更大规模的经济危机中；中央车站附近的社区已经变得有些破败；当时曼哈顿的许多建筑丧失了抵押品赎回权，科莫多酒店也欠下150万美元的债并且当时纽约并不像现在这样是豪华度假胜地。这样的投资对于年轻的开发者来说是一个大风险。而且特朗普没有开发这个项目的资金。
胆大自负的特朗普为收购设计了详细的计划：
1. 找经验丰富的管理人，让他做担保，从银行拿到贷款；
2. 找到争取到政府的税收减免；
3. 找到品牌酒店作为合伙并输出管理运营，为自己造势；
4. 说服宾州铁路把酒店以合理的价格卖给自己。
首先他找到父亲为他担保一部分建设贷款，这一点较为容易。另外特朗普亲自给凯悦集团的创始人杰伊·普利兹克联系，正好普利兹克也有意在纽约开展业务，特朗普便首先获得了凯悦集团的合作协议——特朗普顺利拿下康莫德酒店后，凯悦集团将负责酒店运营。特朗普拿着酒店最新的设计模型，游说政府方面，并通过媒体宣传康莫德酒店的经营不善，讲明如果政府方不同意减税，很可能导致酒店上百名员工失业和商铺被迫撤资等糟糕情况。
▲1978年，特朗普与纽约州长Hugh Carey(右二)查看君悦酒店绘图
而迫使政府批准减税，证明特朗普是典型的有内部关系的人，至少通过他父亲做到了这一点：其父亲是市长比姆和州长凯里的主要捐款人与朋友，后两位都是民主党人。特朗普拜访了纽约市政府的年轻官员迈克尔·拜尔肯，后者围绕着为期40年的税收减免制订了一项方案——这至今仍是纽约市给出的期限最长的税收优惠。根据该方案，纽约州将拥有酒店底下的土地，并以每年1美元的价格出租给这个合伙企业。“我当时将他视为一个普普通通的开发商，自身经验虽然有限，但却来自经验丰富的家族，”拜尔肯接受采访时回忆。而且特朗普跟拜尔说过“市政府会支持它。”最后在各种造势下州长凯里被说服了。但特朗普还需要纽约州城市开发公司的支持。他雇用了州长的首席募款人路易丝·森夏恩，后者安排他和该机构的负责人理查德·拉维奇碰了一次面。
拉维奇接受采访时表示，他在特朗普介绍完项目之后坦率地回应：“第42街上有一家君悦是件好事，我相信它会大获成功。但我并不认为它应该获得税收减免。”拉维奇回忆说，当时特朗普站起身说道：“如果你不给我税收减免，我就让你丢掉差事。”
最终，在比姆等民主党政界人士打了几通电话之后，拉维奇及其机构的董事会投票通过了这个项目。
就这样，他请求父亲出面，为他担保了部分建设贷款，然后邀请君悦酒店进行合作，并以50%的股份换取其弥补剩下的资金缺口。随后，特朗普又利用父亲的关系，找到市政府官员，连求情带吓唬，促使市政府通过了一项减税方案：纽约州以每年1美金的价格，将土地出租给特朗普，而且给与酒店40年税收减免。经过耗资1.2亿美元的大修，这座如今蒙着深色玻璃幕墙的酒店于1980年盛大开业。经过翻新的君悦大酒店，则从第一天开业起，就人气爆满，每年纯利润超过3000万。
▲改建后中央车站旁的君悦酒店
值得一提的是，特朗普拿到的政府优惠政策实在是太让人瞠目结舌，让人不得不怀疑后面的猫腻。而当记者就此提出质疑时，特朗普不屑地回答： “你问我是怎么拿到40年税费减免的，那只是因为我没跟政府要50年而已。”而且表示税收优惠发挥了该有的用途。“酒店对纽约城而言是巨大的成功，”他说。“它让人们对那一地区重新产生了兴趣。”
更为重要的是，特朗普与凯悦酒店签订了排他合同，即除了君悦大酒店，凯悦集团不能在纽约五大区（包括当时的两个机场）新开连锁。这一排外协议一直维持到1996年10月7日，特朗普与普利兹克对簿公堂后，凯悦集团最终以1.4亿美元的价格，收购了特朗普手中的股份，也结束了这条影响凯悦集团在纽约自由扩张的排外协议。
这笔买卖，充分体现了特朗普强势商人的风格，每一块便宜几乎是占到极点，所以跟特朗普谈判，如果被他认为是吃定对方，而对方又被逼得没有其他选择的时候，那他是恨不得榨干对方最后一滴血的！但无疑，这次不良资产盘活生意，让特朗普转到了巨额资金，并得到了超越父辈数倍的影响力，进入了纽约的上流社会。
特朗普不良资产第三单 -- 树立品牌，TRUMP大厦落成
1971年，在曼哈顿57号大街和第五大道交汇处，特朗普看中了一座11层楼的建筑，是邦威·泰勒（Bonwit Teller），一个著名奢侈品牌的所在地。
▲拆除之前的邦威·泰勒，现特朗普大厦位置
特朗普开始游说邦威母公司吉内斯科（Genesco）的高层，希望买下这个地段。在经营正常的时候，吉内斯科当然不会卖掉旗下的品牌，但特朗普是个不言轻易放弃的人，他连续给公司高层写了三年的求购信件，讨论买地的事宜，最终，迎来了转机。1974年的吉内斯科经营遇到困难，开始走下坡路。它急需出售资产周转，特朗普得到了机会。
不过吉内斯科虽然拥有这块土地上的建筑，对于土地却只有租用权，租期从1978年算起，还有29年。特朗普与吉内斯科高层谈妥了以2500万美元的价格，买下百货公司和这29年租用权。这块地的所有权同样归之前贷给特朗普资金的公平人寿，特朗普于是利用老关系，和公平人寿分析他的地块利用方案：
方案一：由特朗普翻新大楼，公平人寿继续收租，等到29年以后，还得按照低价格与吉内斯科续约；
方案二：特朗普买下大楼和租用权后，公平人寿与特朗普重新签订土地租用合同，特朗普将在此地块上盖高容积率的大厦，翻倍赚大钱。
最终，特朗普和公平人寿签订了第二套方案的协议。
▲特朗普和特朗普大厦模型 图片来源：纽约时报
接下来便是解决大楼上空使用权的问题。上空使用权在房地产开发领域的地位至关重要。1900年初期，精明的纽约地产商人率先将上空所有权与土地所有权分离，单独进行交易，后来成为了城市的法规。这块地的上空使用权，属于蒂芙尼公司，其掌门人是美国著名的商人，时年83岁的沃尔特·霍文（Walter Hoving）。霍文没有因为别人出高价，而推翻之前和特朗普的谈判，而是很守信用地将蒂芙尼的上空按谈好的价格出售给了特朗普。到此，特朗普拿到了建造特朗普大厦的所有协议。
最终，在1979年，特朗普成功收购这原本属于邦威·泰勒百货的地块，建起了高202米，共58层的特朗普大厦（Trump Tower），并于1983年完工，是第一座特朗普大厦。大厦还没建成，特朗普已经收到了租户的租用合同，原来邦威·泰勒百货破产后，被联合百货收购，联合百货为了保住邦威旗舰店的位置，租用了特朗普大厦的沿街店面。特朗普贷款2500万美元，每年偿还10%利息250万美元，但是联合百货每年付给特朗普的租金是300万美元，大厦没开工，特朗普已经净赚50万美元，另外还有其他店面尚待出租。
▲特朗普大厦
大厦的前六层作为入户的中庭，再往七到十九层是写字楼，再往上是商品房（Condo）。为了凸显大厦的内部奢华，特朗普花重金打造大厦中庭。他亲自挑选了昂贵的大理石石材，并用光滑的黄铜代替铝合金材质，营造出了奢华的环境。并每年花费昂贵的物业费，维持大厦的奢华感。例如，特朗普要求中庭的黄铜扶手每个月要进行两次擦亮保养。中庭的设计是大厦最为耀眼和吸引人的部分，至今还是纽约曼哈顿的打卡地。
金碧辉煌的中庭，现在看也不过时，特朗普大厦的建成，为特朗普带来了持续的收益，也奠定了“特朗普”（Trump）的品牌价值。许多名人在此入住，古驰的旗舰店设在这里，还有一些重量级机构的总部，也在此办公。著名的真人秀《飞黄腾达》在这里录制，《蝙蝠侠：黑暗骑士》以这里为背景，这都在无形中增加了“特朗普”的品牌价值。
特朗普不良资产第四单 -- 进击华尔街，TRUMP品牌登峰
华尔街40号是一幢72层高、共约130万平方英尺的经典建筑，80年代初被菲律宾前总统马科斯买下，到了80年代末又被一家纽约房地产世家以1.35亿美元左右盘租。但房地产迅速降温后，又让香港的一家叫廷森的集团以较为便宜的价格拿下。
廷森集团首先与这块土地的真正所有者，一个富有的德国家族关系处理不好，然后是纽约的装修工程设计商和承包商利用廷森人生地不熟，趁机勒索高价。公司花了大把的银子却丝毫不见成效。
▲华尔街特朗普大厦
1996，特朗普用100万美元买下这个项目，并且负责承担解决与承包商们的所有合同。令人震惊的是，廷森竟然没有还价就答应了。他们只想尽快甩掉包袱。特朗普迅速与德国家族搞好关系，让租约合同稳定长期。接着又召集承包商，让他们吐出部门油水。因为廷森公司心急火燎地撤出美国，留给了特朗普大量可以从保险公司和政府获得赔偿的退税金。结果，特朗普买这座楼的价格竟然低于100万美元，并改名“特朗普大厦”，而且每年的租金收入可达到2000万美元。时至今日，华尔街40号称为特朗普旗下最为值钱的资产之一。
结语：
以小见大，特朗普在不良资产的买卖中，利用自己对于房地产的经验以及社会关系，把交易成本降到冰点，而又用尽杠杆，把效益翘到顶点，一次次地化腐朽为神奇，而造就了财富神话。所以他并非人们眼中的“小丑”，他心里明白的很，有名气比没名气更重要，就像明星一样，他不希望自己过气，他玩尽手段，将你的目光牢牢锁住，步步为营，只要对手一个“胆怯”的退让，他才不管什么“好名声”，他要的是“赢”，因为人们只会记得胜利者，就像他最终登上美国总统一样。
而为他的总统之路一路护航的还有一只专注于不良资产投资的基金--柯罗尼资本（Colony Capital），这只成立于1991年的私募基金，是特朗普幕后最大的金主，而这只基金其实已经潜伏中国16年，目前在国内管理品牌包括橡树公馆、橡树悦庭等。而值得玩味的是，特朗普在最新一轮的贸易谈判中，加入了外资不良资产进入中国的谈判，而背后的利益，昭然若揭，特朗普家族的不良资产投资道路还在继续，而可能的下一个目标：中国！